¿Hipotecas?

El préstamo hipotecario es un producto financiero, que nos permite recibir una determinada cantidad de dinero (capital), para la adquisición de un inmueble (vivienda, plaza de garaje… etc), con el compromiso de devolver el principal más los intereses correspondientes. Supone una garantía eficaz para la entidad prestamista ya que en caso de impago puede recuperar la cantidad pendiente de cobro, mediante la venta de dicho bien.

En España existe la cultura de tener una vivienda en propiedad frente a la cultura alemana de alquiler. De ahí, que este tipo de préstamos se solicite principalmente para la compra de la primera vivienda. En general, las condiciones financieras son más favorables para la compra de la vivienda habitual, que si se trata de la segunda residencia.

El importe máximo del préstamo suele ser entorno al 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado y el plazo máximo oscila entre los 35 y 40 años. Asimismo, es posible que la entidad nos solicite la domiciliación de la nómina y de algunos recibos.

El tipo de interés es el “precio” que tenemos que pagar a una entidad financiera para que nos conceda un préstamo, pudiendo ser éste fijo o variable.

Para las hipotecas a interés variable, el tipo de referencia suele estar subordinado al Euribor (tipo interbancario a un año) más un diferencial fijo, a lo largo de la vida del préstamo. En base a la cotización del Euribor y en función de las condiciones estipuladas en contrato, la cuota se revisa, anual o semestralmente para actualizar el importe a pagar.

En caso de optar por una hipoteca a interés fijo, dicha tasa será más elevada, pero a cambio cubriremos el riesgo de que se incremente el precio del dinero. A día de hoy, el tipo de interés nominal fijo se sitúa entre el 5,5% y el 7%. Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable.

También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un periodo de tiempo (de 1 a 5 años) y el resto es a interés variable.

La modalidad más frecuente para la devolución de un préstamo, es el “sistema francés” y se caracteriza porque la cuota a pagar es constante hasta la próxima revisión o actualización de la tasa de interés. Al inicio del periodo de amortización, la mayor parte de la cuota se destina al pago de intereses y por tanto la parte de capital amortizado es mínima. Esta proporción se revierte a lo largo del tiempo hasta el punto donde la mayor parte de la cuota se destina al pago de capital.

Si se desea amortizar capital anticipadamente, es recomendable hacerlo en los primeros años, ya que como se ha explicado anteriormente, al inicio no se amortiza prácticamente nada de capital y casi la totalidad de la cuota va destinada al pago de intereses.

En nuestro simulador puedes realizar una estimación de la cuota a pagar y el efecto derivado de una amortización anticipada de capital.

A la hora de solicitar un préstamo es conveniente analizar las siguientes particularidades ofertadas por cada entidad de crédito:

• Diferencial: las entidades ofertan euribor + 1,25 puntos. Estos 1,25 es lo que se conoce como diferencial.
• Comisión de apertura: por la formalización y puesta a disposición de los fondos nos cobran un porcentaje que oscila entre el 0% y el 2% sobre el importe de la operación.
• Reembolso anticipado, total o parcial: por la cancelación anticipada de la operación pueden penalizarnos cobrándonos un porcentaje que oscila entre el 0% y el 4% sobre el principal que se reembolsa.
• Intereses de demora: determinadas entidades nos penalizan por el retraso en el pago de las cuotas con un recargo.

Otros gastos a cargo del prestatario a tener en cuenta:

• Tasación y verificación registral del inmueble
• Gastos notariales y registrales
• IVA (en caso de primera transmisión de vivienda)
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en caso de segunda transmisión de vivienda)
• Actos Jurídicos Documentados
• Seguro

En caso de impago de la cuota, la entidad prestamista puede presentar una demanda judicial para poner a la venta el inmueble hipotecado y de esta forma recuperar el principal no amortizado, los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha, así como las costas y gastos causados por el procedimiento.

Para ello un juez debe proceder al embargo de dicho bien y sacarlo a subasta pública. En caso de que no se cubra el importe total adeudado a la entidad, ésta procederá a ejecutar los avales presentados por parte del prestatario.

A continuación, mostramos la evolución del Euribor (a un año) durante los últimos doce meses:

(Fuente: www.bde.es)

A finales del mes de mayo, el Euribor ha cerrado en el 2,147%, lo que supone una revisión de 0,898 puntos por encima de la tasa de hace 12 meses que se situaba al 1,249%.

Para una hipoteca tipo de 300.000 euros contratada al Euribor más un diferencial de 1,25 puntos porcentuales, una revisión así se traduciría en un pago adicional de unos 93 euros mensuales.

Según varios expertos la tendencia de este indicador es al alza y se espera que para diciembre de 2011, el Euribor se sitúe entre el 2,25% o el 3%.

Deberemos estar muy pendientes a las decisiones que tome el Banco Central Europeo (BCE) en materia de política fiscal.