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Evolución del Sector Inmobiliario en los últimos años

12 julio, 2012

El periodo 1998-2007 se caracterizó a nivel macroeconómico por un muy importante crecimiento del PIB, que de media superó el 3,0% anual y por una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos porcentuales desde el 18% del año 1998 hasta el 8% de 2007. Esta situación de fuerte crecimiento económico y de reducción de la tasa de desempleo ayudó a crear un contexto de enorme confianza en nuestra economía y de seguridad en el futuro de la misma. Estos dos factores conjuntamente con el establecimiento por parte de Banco Central Europeo de una política monetaria muy laxa, con el incremento de la población consecuencia de la llegada de inmigrantes, con la existencia de grandes bolsas de población en edades de emanciparse (“baby boom” 1968-1978) y con la transferencia de inversión desde los mercados financieros hacia el mercado de inversión inmobiliaria supusieron las bases del boom inmobiliario que se vivió en aquel periodo y que se caracterizó por una fuerte presión de la demanda y un importante incremento de los precios.

En dicho contexto la actividad de los bancos y cajas de ahorro financiando por un lado al promotor y por otro al particular, ya fuese comprador o inversor, fue clave para el funcionamiento del mercado y la escalada de sus precios. Una vez los factores que favorecieron el crecimiento del mercado residencial en el periodo 2000-2007 se fueron diluyendo, en coincidencia temporal con una crisis económica global que afectó de lleno al mercado inmobiliario (especialmente a los países con fuerte exposición económica a este sector), el sector financiero comenzó a ganar protagonismo ya no como financiador sino como adjudicatario de inmuebles.

La economía española alcanzó su punto de máxima contracción a lo largo del primer trimestre del año 2009 momento a partir del cual las tasas de descenso del PIB (tasa intertrimestral) fueron moderándose hasta convertirse en los dos primeros trimestres del año 2010 en tasas de crecimiento positivas. En el tercer trimestre del año 2010 el PIB registró un crecimiento del 0% lo que mostraba la compleja situación en la que se encontraba nuestra economía y la alta probabilidad de un bajo crecimiento, más cercano al estancamiento, en el medio plazo. El empeoramiento de la economía a finales de 2011 determinó que se volviese a entrar técnicamente en recesión en el último trimestre de 2011 y que la situación se agrave incluso más en el primer semestre de 2012.

Y es que el problema del sector inmobiliario es que creció de una manera desmesurada y sin una consistencia real. Se ha desinflado absolutamente la demanda en cuanto ha desaparecido el efecto incentivador del crédito generalizado. Si se analiza la evolución del número de transacciones en los últimos 6 años se ve que para 2011 se estimaba finalizar el año con aproximadamente 346.000 viviendas vendidas, cifra que contrasta con las más de 800.000 de viviendas transaccionadas como media en los años 2004-2007.

Si nos preguntamos qué niveles de venta son más razonables para un país como España hemos de considerar que los niveles de ventas de los años 2009-2010 (entre 350.000 a 450.000 viviendas vendidas considerando tanto nueva vivienda como segunda mano) son mucho más razonables teniendo en cuanta factores como son el ritmo de creación de hogares, la compra de vivienda por extranjeros, la compra de segundas residencias por nacionales y el  mercado de inversión. Por ello no cabe esperar regresar a los niveles de los años 2004 a 2007 que no son sostenibles y necesariamente el sector ha de redimensionarse a un mercado más pequeño.

Otro dato tremendamente relevador es el del número de viviendas iniciadas en cada ejercicio. Durante la década de los 90 se iniciaban en España una media de 200.000 y pico mil viviendas. A partir de 1999 esa cifra se dispara por encima de las 450.000 viviendas anualmente hasta llegar a las 665.000 en el año 2006. En los ejercicio 2009 y 2010 la cifra de viviendas iniciadas no alcanzar las 100.000 por año. El stock de viviendas es tan importante y la restricción del crédito tan severa que no se inician ni el 20% de las viviendas que se hacían en el periodo de expansión anterior. Necesariamente este desplome afecta a un sector que ha de reconvertirse pues el tamaño que había desarrollado para los años de bonanza no regresará. Ciertamente la cifra actual de inicio de viviendas tampoco es razonable, será necesario que progresivamente vaya disminuyendo el stock de vivienda disponible para que vuelva a crecer el número de unidades iniciadas. Ese proceso podría durar como media 4 años pero se generarán desequilibrios (nos encontraremos con zonas donde hay déficit de oferta y otras donde el proceso de digerir el exceso de viviendas llevará muchos más años).

En todo caso parece que los niveles de inicio de viviendas por año se situarán en una situación normalizada a medio plazo por debajo de las 200.000 viviendas y con expectativa de cómo mucho alcanzar las 300.000 en años posteriores y, por tanto, insistir en la necesidad de redimensionar el sector. Considerando además las dificultades financieras de muchas de las compañías promotoras podríamos hablar casi de una refundación del sector a la que asistiremos en los próximos años.

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